Rủi ro nhờ người đứng tên nhà đất, ngậm đắng nuốt cay mất cả của lẫn người

Trên thực tế, có không ít người nhờ người khác đứng tên cho các bất động sản thay mình vì nhiều lý do. Tuy nhiên, việc đứng tên này chứa rất nhiều rủi ro mà người mua nhà, đất không thể lường trước được khiến nhiều người “tiền mất tật mang” và còn gây sứt mẻ tình cảm hai bên. Hãy cùng Nhaphonet.vn tìm hiểu những rủi ro khi nhờ người khác đứng tên nhà đất nhé!

Tranh chấp vì đứng tên hộ

Thông thường do tin tưởng, nhờ cậy nhau để đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có giấy tờ, văn bản thỏa thuận đúng pháp luật dẫn đến tranh chấp.

Trên thực tế, phần lớn những người nhờ đứng tên hộ do không có quốc tịch Việt Nam nhưng muốn đầu tư mua bán nhà, đất trong nước. Điều này trái quy định pháp luật dẫn đến rủi ro rất lớn. Điển hình như vào tháng 10-2020, TAND H.Nhơn Trạch đã ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự về vụ án dân sự liên quan đến việc đứng tên hộ .

Theo trình bày của bà L.T.H. (70 tuổi, ngụ Q.7, TP.HCM) vào năm 2011, bà đã nhận chuyển nhượng QSDĐ và nhà ở với diện tích hơn 7 ngàn m2 tại xã Long Tân (H.Nhơn Trạch). Do mang quốc tịch nước ngoài, bà H. chưa đủ điều kiện sử dụng đất và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên nhờ con nuôi là bà H.Y. (45 tuổi, ngụ Q.Gò Vấp, TP.HCM) đứng tên hộ trên “sổ hồng”.

Đến năm 2015, khi về Việt Nam sinh sống và có đủ điều kiện sở hữu tài sản nên bà H. yêu cầu bà Y. trả lại giấy tờ và nhà đất nhưng bà Y. không trả, dẫn đến bà H. phải nộp đơn yêu cầu tòa án giải quyết. Sau nhiều năm hòa giải, đến năm 2020, tòa quyết định công nhận thỏa thuận về việc bà Y. phải trả lại đất và giấy tờ liên quan đến đất cho bà H. Thế nhưng, đến nay bà H. vẫn chưa lấy được giấy tờ và nhà đất.

Bên cạnh đó, cũng có những vụ việc tranh chấp do nhờ người thân trong gia đình đứng tên nhưng không làm giấy tờ thỏa thuận ban đầu khiến vụ việc khó giải quyết và kéo dài. Điển hình như cuối năm 2020, TAND tỉnh tuyên xử vụ án liên quan đến việc con dâu tranh chấp đất với bố mẹ chồng do nhờ đứng tên hộ.

Theo ông K.D. (66 tuổi, ngụ H.Nhơn Trạch), vào năm 2008, vợ chồng ông có nhận chuyển nhượng của người khác diện tích đất gần 150m2 tại H.Nhơn Trạch. Sau đó, ông bà nhờ con trai là K.H. (42 tuổi) đứng tên giùm trên giấy chứng nhận QSDĐ. Đến năm 2009, do yêu cầu cấp đổi giấy theo mẫu mới nên ông K.H. đã thêm tên của vợ là bà N.N. (37 tuổi) vào giấy chứng nhận QSDĐ.

Đến năm 2015, do vợ chồng ông K.H. có mâu thuẫn trong quan hệ hôn nhân nên dẫn đến tranh chấp thửa đất trên. Sau khi thu thập, nghiên cứu hồ sơ vụ việc, TAND tỉnh đã tuyên xử công nhận phần đất diện tích gần 150m2 trên là của vợ chồng ông D. (ông K.H. và bà N.N. chỉ là người đứng tên giùm trên giấy tờ). Vụ việc tranh chấp đã kéo dài nhiều năm (từ năm 2015 đến nay) nhưng vì không đồng ý với bản án sơ thẩm của TAND tỉnh, bà N.N. tiếp tục kháng cáo vụ án lên cấp phúc thẩm để giải quyết.

Nhiều rủi ro khi nhờ đứng tên hộ

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài khác gắn liền với đất. Như vậy, sổ đỏ là giấy tờ để Nhà nước xác nhận quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức.

Tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định rất rõ người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được hưởng các quyền lợi cụ thể như: Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Được nhà nước bảo hộ khi có người xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…

Do đó, trường hợp chủ sở hữu nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, dù với lý do hay thỏa thuận gì thì cũng đồng nghĩa với việc chủ sở hữu đang trao toàn bộ quyền đối với bất động sản đó cho người đứng tên hộ mình trước pháp luật. Người đứng tên hộ được toàn quyền định đoạt đối với bất động sản mà mình đứng tên.

Đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành thì việc nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là hành vi trái pháp luật.

Người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với nhà, đất trong khi thực tế họ không phải là chủ sở hữu thực tế của nhà đất. Chính vì vậy mà khi xảy ra tranh chấp sẽ rất khó bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Đi kèm với đó là những rủi ro thường gặp khi nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

1. Người đứng tên không sang tên lại cho chính chủ

Khi nhờ người khác nhận chuyển nhượng đất, đứng tên trên sổ đỏ mà không có cam kết bằng ủy quyền, có công chứng, ký xác nhận giữa các bên thì khi muốn sang tên chính chủ, nếu người được nhờ có ý định muốn chiếm đoạt tài sản của chủ sở hữu thì sẽ không chịu sang tên đổi chủ, trả lại tài sản cho người phù hợp, khi đó nhất định sẽ xảy ra tranh chấp và chính chủ sẽ bị vướng vào những rắc rối không đáng có.

2. Chủ sở hữu thực sự không được bồi thường khi đất bị thu hồi

Khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận là người được bồi thường (được ghi tên trong quyết định bồi thường).

3. Người được đứng tên kiểm soát việc chuyển nhượng, cho thuê đất đai

Người đứng tên sổ nhà đất có các quyền chuyển đổi hình thức sở hữu đối với đất đai, chuyển nhượng lại, cho thuê, tặng cho, góp vốn hoặc thế chấp nếu đủ điều kiện. Trường hợp nếu người được nhờ đứng tên là người có ý định muốn thực hiện những hành động này mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu thì rất khó kiểm soát.

4. Vấn đề thừa kế tài sản khi người đứng tên sổ nhà đất mất

Nếu người được nhờ đứng tên sổ nhà đất chết thì tài sản đất hiện giờ sẽ trở thành một di sản thừa kế, nếu họ không xác nhận việc đứng tên hộ hoặc khai man về nguồn gốc nhà đất thì rất dễ xảy ra tranh chấp trước pháp luật.

5. Mất quyền lợi khi nhà ở bị kê biên

Kê biên tài sản nhà ở là biện pháp cưỡng chế của nhà nước áp dụng đối với các bị can, bị cáo vi phạm pháp luật. Trường hợp người nhờ đứng tên bị xử phạt tù hoặc thực hiện các nghĩa vụ pháp luật liên quan thì quyền cũng như lợi ích của chính chủ (người nhờ đứng tên) sẽ không được đảm bảo, thậm chí nếu không có chứng cứ để chứng minh thì tài sản sẽ bị mất trắng.

Trên đây là những rủi ro khi nhờ người đứng tên nhà đất gặp phải. Hy vọng với những kiến thức Nhaphonet.vn cung cấp, có thể giúp bạn tránh khỏi những rủi ro không đáng có.