Bong bóng bất động sản đã nổ ở Trung Quốc

Dân chúng Trung Quốc đang từ chối thanh toán các khoản thanh toán định kỳ cho bất động sản. Các cuộc biểu tình phản đối có thể lan sang lĩnh vực kinh tế lớn hơn.

Theo các nhà phân tích, cuộc tẩy chay thanh toán định kỳ cho nhà đất ở Trung Quốc “vẫn đang nhân lên” và có nguy cơ “lan rộng hơn nhiều”, theo các nhà phân tích cho biết các cuộc biểu tình của những người mua nhà đã ảnh hưởng đến 235 dự án bất động sản tại 24 trong số 31 tỉnh của Trung Quốc.

Những người mua nhà ở Trung Quốc thường thanh toán định kỳ đối với các bất động sản mới trước khi chúng được xây hoàn tất, với các khoản thanh toán của họ sẽ giúp tài trợ cho việc xây dựng. Nhưng nhiều dự án đang phải đối mặt với sự chậm trễ tiến độ.

“Các cuộc tẩy chay không chịu thanh toán dường như phản ánh sự nghi ngờ ngày càng tăng của người mua nhà về việc các chủ đầu tư mắc nợ có thể không giao được căn nhà/chung cư mà họ đã bán, cũng như một số bất mãn về sự sụt giảm giá nhà mới, khiến nhiều người mua nhà trước đó lâm vào tình trạng chưa nhận nhà đã lỗ”, Julian Evans -Pritchard, nhà kinh tế cấp cao của Trung Quốc tại Capital Economics, cho biết trong một ghi chú vào ngày 15 tháng 7.

Sự phát triển của việc từ chối thanh toán định kỳ này có thể gây ra những gợn sóng vượt ra ngoài lĩnh vực bất động sản.

Tầng lớp trung lưu ngày càng tăng của Trung Quốc đã đẩy hết tiền tiết kiệm của họ vào bất động sản, tin rằng đó là nơi trú ẩn an toàn cho những khoản tiền vất vả mới kiếm được của họ. Tianlei Huang, một nhà nghiên cứu tại Viện nghiên cứu kinh tế quốc tế Peterson (PIIE), trích dẫn một cuộc khảo sát năm 2019 của ngân hàng trung ương Trung Quốc, cho thấy gần 60% tổng tài sản thuộc sở hữu của các hộ gia đình thành thị Trung Quốc là bất động sản thương mại và nhà ở.

Ông chỉ ra rằng Trung Quốc có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất thế giới, vào khoảng 96% vào năm 2020. “Với tỷ lệ tài sản đáng kể của các hộ gia đình Trung Quốc nằm trong bất động sản, bất kỳ sự điều chỉnh mạnh mẽ nào của giá bất động sản cũng có thể gây ra bất ổn xã hội”, ông nói.

Huang cho biết thêm rằng các quy định hạn chế Zero COVID của Trung Quốc – vốn đã ảnh hưởng đến nền kinh tế – đã ảnh hưởng đến cả những người mua nhà, đa số bị mất việc làm và thu nhập. Các công ty xây dựng nhà lớn cũng chung hoàn cảnh. Tập đoàn bất động sản khổng lồ Evergrande của Trung Quốc đã vỡ nợ vào năm 2021, và ít nhất một chục công ty xây dựng bất động sản khác đã vỡ nợ trái phiếu nước ngoài. Ông nói: “Nhiều người đang phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng dòng tiền nghiêm trọng.

Cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc

Quy mô của vấn đề này là rất lớn. Theo Capital Economics, khoảng 13 triệu căn hộ tại Trung Quốc đã bị tạm dừng xây dựng trong năm qua, và khoản vay thế chấp lên tới 220 tỷ USD gắn liền với các dự án khu dân cư chưa hoàn thành, theo báo cáo của ngân hàng Úc ANZ. Các cuộc tẩy chay thanh toán định kỳ bất động sản ngày càng gia tăng đe dọa làm trầm trọng thêm vấn đề này. Nó tạo ra một vòng luẩn quẩn, khi các công ty bất động sản, vốn đã khó khăn, giờ lại càng thiếu thốn tiền mặt.

Trong ghi chú của mình, Evans-Pritchard cho rằng các công ty phát triển bất động sản “đã khiến công chúng quan tâm hơn đến những rủi ro liên quan đến việc mua nhà chưa hoàn thiện và có khả năng làm giảm mong muốn mua nhà mới”. Ông cũng cảnh báo rằng “các ngân hàng sẽ trở nên miễn cưỡng hơn trong việc gia hạn các khoản thế chấp cho các khoản mua nhà mới từ các chủ đầu tư mắc nợ.”

Michael Pettis, thành viên cấp cao của tổ chức tư vấn Carnegie Endowment for International Peace, và là giáo sư tài chính tại Đại học Bắc Kinh, nói rằng trong thập kỷ qua, người Trung Quốc đã mua bất động sản với niềm tin rằng giá sẽ chỉ tăng mà không giảm. Ông nói: “Niềm tin đó đã tan vỡ, và chúng tôi biết từ lịch sử của các bong bóng bất động sản trước đây rằng một khi điều đó xảy ra, rất khó để giữ giá không tiếp tục giảm nhiều.”

Các cơ quan quản lý đã vào cuộc. Theo Reuters, Ủy ban Điều tiết Bảo hiểm và Ngân hàng Trung Quốc đã kêu gọi các ngân hàng gia hạn các khoản vay cho các nhà phát triển bất động sản để họ có thể hoàn thành các dự án chưa hoàn thành. Bloomberg báo cáo rằng các nhà chức trách có thể cho phép người mua nhà tạm dừng thanh toán cho các dự án bị đình trệ — nhưng chỉ là tạm thời.

Mối quan tâm bao trùm là hệ lụy của sự phá sản trong lĩnh vực bất động sản đối với hệ thống tài chính, vốn chịu nhiều tác động của ngành bất động sản. Vào ngày 18 tháng 7, Fitch Ratings nói rằng việc gia tăng các khoản nợ thế chấp có thể gây rủi ro cho các ngân hàng và các công ty phát triển bất động sản. “Các nhà chức trách có khả năng sẽ vào cuộc để hạn chế tình trạng vỡ nợ thế chấp lan rộng hơn và đến các thành phố lớn hơn”, Fitch Ratings dự đoán, “nhưng việc không can thiệp chính sách để khôi phục niềm tin của người mua nhà có thể kiểm tra khả năng phục hồi của hệ thống ngân hàng và gia tăng áp lực thanh khoản [đối với] các nhà phát triển bất động sản.”

Cuộc khủng hoảng xảy ra ở trung tâm của mô hình phát triển của Trung Quốc. Quốc gia đông dân nhất thế giới đã sử dụng hoạt động xây dựng và bán bất động sản để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong thập kỷ qua, với lĩnh vực bất động sản chiếm hơn một phần tư nền kinh tế. Ngân hàng Thế giới đã cảnh báo trong báo cáo Triển vọng Kinh tế Trung Quốc vào tháng trước rằng Trung Quốc cần thực hiện “hành động quyết định” để “khuyến khích vốn chuyển dịch sang tiêu dùng” nếu họ muốn “đạt được quỹ đạo tăng trưởng cân bằng, bao trùm và bền vững hơn”.

Những trở ngại không phải là không thể vượt qua. Huang nói rằng cuộc khủng hoảng bất động sản sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận ngân hàng, nhưng ông ấy không cho rằng sẽ có một thảm họa trên toàn hệ thống. Ông chỉ ra rằng yêu cầu thanh toán lần 1 ở Trung Quốc cao – thường là 30% đối với những người mua nhà lần đầu – điều đó có nghĩa là mọi người khó có thể từ bỏ các khoản tiền đã bỏ vào để mua nhà trừ khi giá bất động sản giảm mạnh theo chiều thẳng đứng.

Trong khi đó, Pettis tin rằng “sự kết hợp của hàng loạt đe dọa” có thể làm dịu vấn đề trong ngắn hạn. Các nhà chức trách “có thể buộc các ngân hàng cho vay nhiều hơn đối với các dự án xây dựng còn khả thi nhưng chưa hoàn thành,” ông nói. “Họ có thể đe dọa các nhà phát triển bất động sản hoàn thành dự án và họ có thể cảnh báo người mua nhà rằng việc vỡ nợ sẽ ảnh hưởng đến điểm tín dụng xã hội của họ.”

Đồng thời, ông cảnh báo rằng những nỗ lực tìm kiếm động cơ tăng trưởng mới có thể gây khó khăn cho một nền kinh tế quá phụ thuộc vào các dự án xây dựng đang bùng nổ.

Ông nói: “Một khi việc đầu tư đã trở nên quá mức đến mức không còn có thể biện minh được về mặt kinh tế nữa, thì bất kỳ nỗ lực nào nhằm giảm bớt nó đều khiến tăng trưởng chậm lại, điều này sẽ làm suy yếu sự biện minh của việc đầu tư nhiều hơn nữa,” ông nói. “Trong trường hợp đó, thật khó để không bị cuốn vào một vòng luẩn quẩn, trong đó đầu tư ít hơn có nghĩa là tăng trưởng kém hơn, và tăng trưởng ít hơn có nghĩa là tiền đầu tư ít hơn có thể là hợp lý”.

 – Tạp chí Time –